Iedere onroerendgoedbezitter ontvangt jaarlijks zijn of haar nieuwe WOZ beschikking. Niets nieuws dat daar de WOZ waarde op vermeld staat. Het is echter wel elk jaar maar weer de vraag of deze correct is vastgesteld. Maar hoe bepaalt de gemeente deze WOZ waarde? En kunt u de waarde zelf controleren? In dit artikel leggen wij u uit hoe u op het eerste gezicht kan controleren of de gemeente de waarde correct heef vastgesteld. Zit er een groot verschil tussen uw bepaling en die van de gemeente dan is het raadzaam hiertegen bezwaar aan te tekenen.
Het taxatieverslag?
Allereerst is het belangrijk om te weten dat voor belastingjaar 2018 naar de waarde van uw woning wordt gekeken op 1-1-2017. Wat zou uw woning op die datum hebben opgebracht bij een eventuele verkoop. Hiervoor kijkt de gemeente naar vergelijkbare objecten welke zijn verkocht binnen een jaar na en voor waardepeildatum, in dit geval 1-1-2016 en 1-1-2018.
Om geschikte vergelijkingsobjecten te vinden moet de gemeente eerst de objectafbakening bepalen en nagaan om wat voor type woning het gaat. Heeft u een rijwoning, twee-onder-een-kap of een vrijstaande woning? Als het type object in beginsel al niet goed wordt bepaald, wordt een correcte vaststelling erg lastig. Al deze informatie kunt u terugvinden op het taxatieverslag van de gemeente. Sommige gemeenten sturen het taxatieverslag direct mee met de WOZ beschikking bij andere gemeenten kunt u dit opvragen of via uw online portaal ophalen. Andere belangrijke factoren die de waarde van uw woning bepalen en welke u kunt terugvinden op het taxatieverslag zijn:
- De grootte van de woning (m3);
- De kavelgrootte (m2);
- Het bouwjaar van de woning;
- Aanwezigheid van bijgebouwen, zoals een garage, carport of berging/schuur;
- Omgeving en/of de buurt waarin de woning is gelegen.
Het kan zijn dat bij het bepalen van de WOZ waarde in een van deze factoren één fout is gemaakt waardoor de waarde hoger uitvalt dan werkelijk is.
Hoe kiest de gemeente geschikte vergelijkingsobjecten?
Elk jaar ontvangt de gemeente van het Kadaster alle verkoopcijfers van verkochte woningen binnen de gemeente. Op basis van bovengenoemde factoren wordt uw woning via een automatisch systeem vergeleken met verkochte woningen binnen de gemeentegrenzen. We noemen dit een systematische vergelijking omdat de gemeente met een geautomatiseerd computermodel tegelijkertijd een groot aantal woningen vergelijkt. Op het taxatieverslag worden de drie belangrijkste vergelijkingsobjecten benoemd.
Daarnaast heeft de gemeente inzicht in afgegeven bouwvergunningen en overige informatie zoals wettelijke beperkingen en contractuele bepalingen. Op basis van alle bovenstaande informatie weet de gemeente tot een WOZ bepaling te komen.
WOZ waarde controleren
Nu we weten hoe de gemeente de WOZ waarde bepaald is het belangrijk na te gaan of de waarde wel klopt. U kunt dit zelf doen door naar een aantal factoren te kijken:
- Heeft u de woning rond de waardepeildatum aangekocht dan is het eigen aankoopcijfer in de meeste gevallen leidend. Uitzonderingen op deze regel zijn: Woning in aanbouw/verbouw, erfpacht, verhuurde woning bij aankoop, een woning welke is verkregen onder bijzondere omstandigheden zoals een familietransactie met korting of via een veiling. Wanneer buiten de uitzonderingen om de WOZ waarde te veel afwijkt van het eigen aankoopcijfer dan is dit reden voor bezwaar.
- Heeft de gemeente de juiste objectkenmerken toegepast? Denk hierbij aan het type object, oppervlakte, bouwjaar etc. U vindt deze objectkenmerken op het taxatieverslag.
- Vergelijk uw WOZ waarde met de WOZ waarde van soortgelijke woningen middels het WOZ-waardeloket. Op deze website van de Rijksoverheid kunt u WOZ waarden opvragen van verglijkbare woningen en langs de WOZ waarde leggen die u heeft ontvangen. Let hierbij wel op dat u altijd uw WOZ waarde vergelijkt met de WOZ waarde van woningen binnen de gemeentegrenzen. Te grote verschillen tussen de WOZ waarden zou een reden kunnen zijn om bezwaar te maken.
- Heeft u een taxatierapport op laten maken door een makelaar of een beëdigd taxateur en de waarde van het taxatierapport wijkt af van de vastgestelde WOZ waarde dan kan dit als argument worden aangedragen in een bezwaarprocedure.
- Heeft de gemeente rekening gehouden met overige factoren: factoren aan de woning zelf of omgevingsfactoren.
Bekijk ook ons artikel: top 5 meest gebruikte WOZ bezwaar argumenten.
Bezwaar tegen een te hoge WOZ waarde
Blijkt na controle dat de gemeente de WOZ waarde niet correct heeft vastgesteld dan kunt bezwaar laten aantekenen. U kunt deze procedure geheel kosteloos uit handen geven aan een specialist. Wij van JUIST maken namens u bezwaar tegen een onjuiste WOZ waarde. Onze taxateurs, consulenten en juristen hebben de juiste kennis in huis om uw object altijd een correcte waarde te kunnen geven. Bovenstaande factoren betreffen slechts een eerste snelle controleren. Omdat wij van JUIST zowel de taxatietechnische als de juridische kennis in huis hebben kunnen wij u altijd voorzien van een optimaal advies en een maximaal resultaat. Om u direct aan te melden kunt u zicht inschrijven via onze website. Heeft u nog vragen? Neem dan contact op met een van onze specialisten.