WOZ dijkwoningen al jaren te hoog gewaardeerd

Foto van Bas van der Wielen Bas van der Wielen Leestijd: 6 minuten

Een aantal weken geleden stonden de nieuwspagina’s bol van de hoge waterstanden in de Nederlandse rivieren. Zowel de Waal als de Rijn hadden te maken met een waterstand ver boven het NAP, op het hoogste niveau was de stand in de Rijn maar liefst 14,7 meter boven NAP. Deze hoge waterstanden stellen de Nederlandse dijken op de proef. De dreiging van het steeds verder stijgende waterpeil zorgt ook voor verandering binnen de Wet WOZ. De WOZ van dijkwoningen blijkt al jaren te hoog gewaardeerd te worden.

Grond naast dijken opgedeeld in beschermingszone en kernzone

Doordat het waterpeil blijft stijgen worden de dijken die ons land moeten beschermen tegen overstromingen steeds belangrijker. De dijken worden beheerd door Rijkswaterstaat en de Waterschappen. In Nederland zijn in totaal 22 verschillende Waterschappen. Elk Waterschap draagt zorg voor haar eigen dijken. Rijkswaterstaat draagt zorg voor de zeewering en de dijken gelegen aan de grote rivieren. De dijken worden nauwkeurig in de gaten gehouden en wanneer bepaald wordt dat een dijk moet worden versterkt of verstevigd, ligt deze taak bij het Waterschap. Eigenaren van woningen die op of aan een dijk gelegen zijn kunnen hierdoor de dupe worden, doordat een deel van de grond in het landsbelang ongevraagd opgeëist kan worden voor de verbetering van de dijk. De reden hiervoor is dat dijken een bijzondere publiekrechtelijke functie hebben. Als eigenaar heb je hier geen zeggenschap over.

De Waterschappen hebben de grond rondom de dijken opgedeeld in verschillende zones:

  • Kernzone: de dijk zelf met een uitloop van enkele meters afhankelijk van de afbakening van het waterschap.
  • Beschermingszone binnenkant: vanaf einde kernzone met een uitloop van enkele meters, afhankelijk van de afbakening van het waterschap.
  • Beschermingszone buitenkant: van het water tot het begin van de dijk.

Het stuk grond (het uitloopgebied) binnen de kernzone dat het Waterschap in landsbelang mag opeisen wordt normaliter niet door het Waterschap onderhouden maar wel in de gaten gehouden. Benieuwd of de grond bij uw woning in de kernzone valt? Elk Waterschap geeft op haar eigen website inzicht in de gestelde beschermings- en kernzone

De Wet WOZ stelt dat er een aantal uitzonderingsregels zijn bij de waardering van de Wet WOZ. Een daarvan is de grond behorende tot waterverdedigings- en waterbeheersingswerken. Het officiële artikel luidt: Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van: waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning. Dit is bepaald in artikel 2, lid 1 onder f van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ.

Uitspraak van het gerechtshof Den Haag en de Hoge Raad

Zoals eerder benoemd kent de wet WOZ een aantal uitzonderingsregels waaronder waterverdedigings- en waterbeheersingswerken. Alle dijken vallen onder de waterverdedigingswerken. Gemeenten interpreteren al jaren het artikel verkeerd. Wat inhoudt dat dijkwoningen waarvan de grond in de kernzone valt, al jaren te hoog worden gewaardeerd voor de WOZ waarde. Voor enkele dijkhuiseigenaren was de maat vol en zij startten in 2005 een procedure. Er volgde een lange juridische strijd waarbij het beheer en de oppervlakte van de dijk van belang waren voor de waardebepaling.

Op 21 maart 2017 heeft het gerechtshof Den Haag uitspraak gedaan inzake dijkwoningen. Het gerechtshof bevestigd dat grond behorende tot de kernzone vrijgesteld dient te worden conform bovengenoemde Uitvoeringsregeling (Uitspraak: ECLI:NL:GHDHA:2016:1607). Dit houdt in dat het stuk grond van dijkwoningen dat gelegen is in de kernzone niet meegenomen mag worden in de waardering van de WOZ waarde ongeacht of de grond eigendom is van een particulier of van een overheidsorgaan.

Vervolgens heeft de Hoge Raad op 10-11-2017 uitspraak gedaan in het beroep dat was aangespannen tegen de uitspraak van het gerechtshof. De Hoge Raad bevestigt daarin dat alleen het dijklichaam zelf, dus de kernzone, vrijgesteld moet worden. De uitspraak van het hoogste rechtsorgaan in Nederland zorgt voor duidelijkheid voor de WOZ waardering van dijkwoningen; alle gronden behorende tot de kernzone dienen buiten de waardering gelaten te worden.

Waardering van de WOZ waarde

Is uw woning gelegen op of aan een dijk? Dan is de kans dus groot dat een deel van de grond zich in de kernzone bevindt. Dit stuk grond mag door de gemeente niet worden meegenomen in de WOZ waarde. Doet de gemeente dit wel, dan hebt u al enkele jaren te veel belasting betaald.

Niet alleen moet het stuk grond dat in de kernzone ligt vrijgesteld worden van de WOZ waardering, ook dient de gemeente rekening te houden met andere vergelijkingsobjecten. Wanneer er minder grond meegenomen moet worden in de WOZ waardering moet de gewaardeerde grondoppervlakte nagenoeg gelijk zijn bij de vergelijkingsobjecten. Bij een groot aandeel van grond in de kernzone, dient de gemeente te vergelijken met panden met een kleiner perceeloppervlakte dan dat zij gedaan heeft. Ook dient de gemeente rekening te houden met een lagere grondprijs. Een woning gelegen aan een dijk kent meer onzekerheden, dit heeft consequenties voor de verkoopbaarheid en dus ook voor de WOZ waarde.

Voorbeeld: Uw kadastrale perceel heeft een totale grondoppervlakte van 1.000 m². Uit de legger van het waterschap blijkt dat de kernzone over een deel van uw perceel heen loopt. Onderzoek en nameting toont aan dat ca. 225 m² van uw perceel tot de kernzone behoort. In de WOZ waardering dient uitgegaan te worden van een perceelgrootte van 775 m², er dient immers 225 m² vrijgesteld te worden conform de uitspraak van de Hoge Raad. Bij het bepalen van de waarde dient dan ook vergeleken te worden met referentiepanden waarbij de perceeloppervlakte dicht in de buurt ligt van 775 m².

Naar schatting zijn er in Nederland ruim 40.000 dijkwoningen welke binnen de gestelde kernzone vallen. Bij veel van deze dijkwoningen heeft de gemeente zeer waarschijnlijk geen of onvoldoende rekening gehouden met de uitzonderingsregels en daarmee met de vrijstelling van een deel van de grond voor de WOZ waarde.

WOZ van uw dijkwoning te hoog?

Twijfelt u ook aan de WOZ waarde van uw dijkwoning omdat een deel van uw grond binnen de kernzone valt en de gemeente waarschijnlijk onterecht te veel grond mee waardeert? Schroom dan niet om de WOZ waarde te laten controleren door een specialist. Previcus Vastgoed maakt gratis bezwaar tegen een te hoge WOZ waarde. Niet alleen betaalt u minder onroerendezaakbelasting door een lagere WOZ waarde maar hoeft u ook minder eigen woningforfait op te geven voor de inkomstenbelasting. Per jaar kan dit u al snel 700 tot 1.000 euro aan belasting schelen.

Benieuwd voor welke belastingen de WOZ waarde nog meer als grondslag wordt gebruikt? Lees dan ook onze blog: voor welke belastingen wordt de WOZ waarde gebruikt?

Wanneer naar aanleiding van een WOZ bezwaar de waarde met meer dan 20% wordt verlaagd, kan de WOZ waarde voor maximaal 5 jaar terug gecontroleerd worden. De kans bestaat dat u met terugwerkende kracht voor 5 jaar de teveel betaalde belasting retour ontvangt.