Eind 2020 werden wij benaderd door een belanghebbende die zich niet kon vinden in de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning. Hiervoor had hij zelf bezwaar ingediend bij de gemeente, maar dit werd ongegrond verklaard. Naar aanleiding van deze uitspraak op het bezwaarschrift, nemen wij het beroep namens belanghebbende over. Dit beroep hebben we met succes afgerond.

In het bezwaar heeft de belanghebbende verschillende argumenten aangedragen. Zo werd er verwezen naar de WOZ-waarde van het buurpand. Dit heeft meer inhoud, volgens belanghebbende 58m3, maar had wel een lagere WOZ-waarde. De gemeente gaf hierbij aan dat de objectkenmerken van beide objecten te veel verschillen en hierdoor niet als vergelijking gebruikt kan worden.

Daarnaast werd er volgens belanghebbende een foutieve inhoud gehanteerd, wat de gemeente niet wilde erkennen. Het eigen aankoopcijfer werd ook als argument benoemd. Maar ook deze nam de gemeente niet mee, omdat deze te ver van de waardepeildatum was en derhalve niet bruikbaar.

Als laatste argument benoemde belanghebbende dat de eerste twee maanden van 2020 de woning niet bewoond was. Op waardepeildatum 01-01-2019, toestandspeildatum 01-01-2020, was de woning nog niet helemaal klaar.

Naar aanleiding van de argumenten die belanghebbende heeft aangedragen heeft de gemeente het bezwaar ongegrond verklaard.

Na de uitspraak heeft belanghebbende JUIST benaderd voor het overnemen van het beroep, omdat hij zich niet kon vinden in de uitspraak van de gemeente.

Tijdens het beroep werd gesteld dat het transactiecijfer wel degelijk bruikbaar was. Rechtbank Oost-Brabant oordeelt dat verkopen van 21 maanden voor waardepeildatum gebruikt mogen worden. Het pand is gekocht op 19-09-2017 voor € 465.000 en de transactie is op een normale manier tot stand gekomen. Bij correctie naar waardepeildatum zou de waarde € 520.000 zijn op 01-01-2019.

Na aankoop is er verbouwd aan de woning en kan het eigen aankoopcijfer niet 1 op 1 geïndexeerd worden naar waardepeildatum. De totale verbouwingskosten bedroegen €65.000, waarvan 60% mag worden meegenomen in de waardering voor de eindwaarde.

Als laatste gebruikte de gemeente onjuiste kenmerken op het taxatieverslag. Zo werd er een overkapping meegenomen, die niet aanwezig was.

Belanghebbende ontving in het begin van het jaar een aanslagbiljet met hierop de beschikte waarde van € 614.000. Na een succesvol beroep werd deze verlaagd naar € 566.000, een verschil van €48.000. Deze casus bewijst dat no cure no pay bureaus zorgen voor een kwaliteitsimpuls. In het WODC onderzoek werd al duidelijk dat een no cure no pay bureau dubbel zoveel bezwaarschriften heeft waarbij er een grotere verlaging van de waarde wordt gerealiseerd. Deze verlaging bedraagt gemiddeld maar liefst €50.000,-.