Ook dit jaar ontvangen alle huiseigenaren hun WOZ-waarde met de daaraan gekoppelde belastingaanslag. Vanaf 2022 zijn gemeenten verplicht deze WOZ-waarde te baseren op het aantal vierkante meters in plaats van de kubieke meters. Bij die transitie ontstaat bij de helft van de woningen discussie, concludeert WOZ-advieskantoor JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed, op basis van onderzoek.

Meer uniformiteit en duidelijkheid voor de woningeigenaren. Dat zijn de belangrijkste redenen dat alle gemeenten in Nederland vanaf 2022 de WOZ-waarde moeten baseren op de gebruiksoppervlakte in plaats van de inhoud. Van kubieke meters naar vierkante meters dus. En dat gaat de komende maanden voor heel veel discussie zorgen volgens JUIST.

Vanaf 2016 hebben de gemeenten de tijd gehad om zich voor te bereiden. In de afgelopen vijf jaar hebben volgens de Waarderingskamer slechts 102 van de 352 gemeenten de overstap al gemaakt. De overige 250 gemeenten gebruiken dit jaar voor het eerst het nieuwe systeem. Na twee maanden ziet Previcus Vastgoed dat het in veel gevallen misgaat, wat het gevoel bevestigd dat het nieuwe systeem voor discussie gaat zorgen.

“We zagen grote verschillen tussen de vierkante meters die de gemeenten gebruikten voor de WOZ-waarde en het aantal vierkante meters dat in het systeem stond van de woningcorporaties. In circa 50% van de gevallen was de afwijking (naar boven en naar beneden) groter dan 5%. Bij een woning van bijvoorbeeld 120 m2 kan deze afwijking al snel resulteren in een WOZ-waarde die € 21.000 te hoog is. Vooral bij appartementen en woningen met hoge plafonds gaat het echt mis. Ik raad iedereen aan om het te laten controleren, maar vooral bij eigenaren van dit type woningen zal een bezwaar in veel gevallen lonen.”

Dennis van der Locht, algemeen directeur van JUIST, legt uit hoe zij dit als eerste konden onderzoeken: “Als WOZ-advieskantoor maken we niet alleen bezwaar, maar gaan namens zakelijke klanten, vastgoedbeleggers en woningcorporaties ook in vooroverleg met de gemeenten, om samen tot een correcte WOZ-waarde te komen nog voordat de beschikking op de mat valt. Daardoor hebben we al voor ruim 13.000 woningen de vierkante meters kunnen vergelijken met de meters van de gemeente. Ook hebben we gekeken naar de data in de BAG (Basis Administratie Gebouwen) die leidend zou moeten zijn, maar daar zien we wéér een andere oppervlakte. Al weten experts dat het vullen van de BAG destijds erg onnauwkeurig is gedaan.”

Valt de gemeente dan alles te verwijten? Dat niet, maar de burger is wel de dupe. Van der Locht: “Natuurlijk zijn veel gemeenten aan de late kant, maar ze stonden dan ook voor de onmogelijke opgave om voor ruim negen miljoen objecten de gebruiksoppervlakte vast te stellen. De afgelopen jaren hebben we woningcorporaties gezien die meer dan € 100.000 betaalden om hun woningen opnieuw in te laten meten. Hoewel dit door de rijksoverheid is opgelegd, hebben de gemeenten zeker niet een dergelijk budget gekregen om dit goed te laten inmeten.”

Toch zijn de verschillen per gemeente groot. Bij de BWB (Belastingsamenwerking West Brabant) zijn ze al jaren geleden begonnen met een team van 15 professionals om ervoor te zorgen dat de gebruiksoppervlakte goed is, met meer kwaliteit als gevolg.

Het gevolg is dat in veel gevallen niemand weet wat precies het juiste aantal vierkante meters is. Bij JUIST zagen ze dat dit een tiental jaren terug hetzelfde was bij de kubieke meters, maar dat gemeenten dit inmiddels beter op orde hadden. Nu begint het weer van voren af aan, maar heeft van der Locht er vertrouwen in dat het over een paar jaar al een heel stuk beter zal zijn.

“Makelaars laten bij de verkoop van een woning tegenwoordig een NEN2580-meting uitvoeren, waarbij je ervan uit mag gaan dat de gebruiksoppervlakte klopt. Als deze rapporten de gemeenten bereiken, bijvoorbeeld via een bezwaar tegen de WOZ-waarde, zal de database op termijn steeds beter worden.”

Als niemand zonder officiële meting weet wat de waarde is, waarom is bezwaar maken via een WOZ-advieskantoor als JUIST dan lonend? Van der Locht: “Onze WOZ-consulenten en taxateurs hebben toegang tot meer data en systemen dan de burgers en kunnen dus veel beter beoordelen of de onderbouwing van de gemeente klopt. Daarnaast hebben we inmiddels als eerste en grootste WOZ-bureau dermate veel data verzameld dat we burgers veel discussie kunnen besparen door hun bezwaar uit handen te nemen. Juist voor dit soort gevallen is het systeem van rechtsbescherming zo belangrijk”.

De eerste WOZ-beschikkingen liggen inmiddels op de mat, waaronder in Rotterdam en delen van Limburg. Op 26 februari ontvangen veruit de meeste woningeigenaren hun WOZ-waarde. WOZ-advieskantoren als JUIST nemen kosteloos het WOZ-bezwaar van de burger over en krijgen hun kosten vergoedt door de gemeente bij een gegrond bezwaar. Mochten er echt grote fouten zijn gemaakt bij het vaststellen van de oppervlakte, bijvoorbeeld een garage die dubbel is meegenomen, neem dan even eerst contact op met de gemeente. Bij twijfel of vasthoudendheid van de gemeente, dan staat JUIST klaar om WOZ-bezwaar toegankelijk te maken voor elke burger.

Inmiddels hebben verschillende media naar aanleiding van het onderzoek artikelen gepubliceerd, waaronder de Limburger en het Eindhovens Dagblad. Daarin geven de Waarderingskamer en verschillende gemeenten en belastingsamenwerkingen aan zich niet te herkennen in het onderzoek en verwachten dat het wel meevalt.

Van der Locht: “Aangezien het onderzoek van JUIST is gebaseerd op objectieve data schetsen de reacties van de waarderingskamer en de gemeenten tot verbazing. We hebben hiermee proberen aan te tonen dat vooral de eerste jaren zowel gemeenten als burger er goed op moeten letten dat de gebruiksoppervlakte klopt, zodat huiseigenaren niet gedupeerd worden door de overstap naar dit nieuwe systeem. Het gaat namelijk in de praktijk in de helft van de gevallen van de 13.000 woningen die zijn geanalyseerd niet goed. Als kantoor staan wij voor rechtsbescherming in de WOZ. Die rol nemen we serieus en dan snap ik niet zo goed dat gemeenten ons onderzoek wegzetten als zogenaamde reclame”.

Hieronder links naar de artikelen waarin ook de reacties van de waarderingskamer en de gemeenten zijn meegenomen: