Het is februari en op de (digitale) mat ploft een envelop. Je ontvangt de WOZ-beschikking met de WOZ waarde en daarbij een gedeelte van de gemeentelijke belastingen. Veel huiseigenaren zuchten eens diep en doen hun burgerlijke taak door met frisse tegenzin hun verschuldigde belasting over te maken. Moet je nu zelf wel of niet bezwaar tegen de WOZ maken?
Natuurlijk vindt iedereen iets van de WOZ waarde die op de brief staat vermeld. Is mijn huis echt zoveel waard? Of, de gemeente zit er echt naast, ik vang veel meer voor mijn huis dan dat ze denken!
Logisch, want jij kent jouw huis het beste en de WOZ waarde wordt grotendeels gebaseerd op geautomatiseerde modellen en algoritmes. Daar zoekt een heffingsambtenaar van de gemeente een drietal referentiepanden bij die het afgelopen jaar zijn verkocht, die ongeveer overeenkomen met jouw huis.
Dit maakt de WOZ waarde een benadering van de marktwaarde op de peildatum, maar het blijft een waarde die bij benadering is vastgesteld op basis van algemene data. De specifieke situatie van jouw huis wordt dus niet volledig in kaart gebracht. Dat kan ook niet, want er zijn ruim 9.000.000 vastgoedobjecten in Nederland waar een WOZ waarde voor vastgesteld moet worden. Uit onderzoek blijkt dat vooral de secundaire objectkenmerken (bijvoorbeeld de staat van de woning) niet correct onderbouwd worden.
Veel huiseigenaren weten inmiddels dat het mogelijk is bezwaar te maken als je denkt dat de WOZ waarde te hoog is vastgesteld. Maar hoe pak je zoiets aan?
Dé uitdaging van rechtstreeks bezwaar maken bij de gemeente
Simpel gezegd zijn er twee mogelijkheden. Je kunt zelf contact opnemen met de gemeente of een gespecialiseerd WOZ-advieskantoor inschakelen, zoals JUIST. Beide opties kosten jou als burger niets.
Het grootste verschil is dat je bij een eigen bezwaar zelf de heffingsambtenaar ervan moet zien te overtuigen dat de WOZ waarde die hij of zijn collega heeft opgelegd niet klopt.
Natuurlijk zijn er voorbeelden waarbij dit prima kan. Als je een vergunning voor een dakkapel hebt gekregen, maar die wegens omstandigheden toch niet hebt gebouwd, kan het zijn dat de gemeente deze toch in de WOZ waarde heeft opgenomen. In zo’n geval behoeft het weinig overtuiging om de WOZ waarde naar beneden bij te laten stellen.
De twee grote vragen blijven echter:
- Wat zijn argumenten (of grieven zoals dat officieel heet) om een lagere WOZ waarde te onderbouwen?
- En als ik gelijk krijg, hoeveel moet mijn WOZ waarde dan worden verlaagd?
Wat betreft de tweede vraag zien we vaak voorkomen dat de gemeente de WOZ waarde met een paar duizend euro verlaagd, terwijl dit taxatie-technisch wellicht tienduizend euro of meer zou moeten zijn.
Dat brengt ons tot de kern van de uitdaging van het rechtstreeks bezwaar maken bij de gemeente. In de basis lijkt het simpel, maar om tot een volledig onderbouwd bezwaar te komen waarin alles is meegenomen is diepgaande kennis nodig van (WOZ)-taxaties en de wet WOZ.
Wanneer wel zelf bezwaar maken bij de gemeente?
Als je precies weet waar je bezwaar tegen wilt maken en er comfortabel mee bent om rechtstreeks in gesprek te gaan met een heffingsambtenaar van de gemeente, dan kan rechtstreeks bezwaar maken sneller en praktischer zijn. Echter zien we dat veel mensen het niet prettig om in discussie te gaan met de overheid, vooral over een onderwerp waar de gemeente veel meer kennis van heeft.
Vooral als de gemeente negatief reageert is er slechts nog één mogelijkheid. Namelijk: griffierecht betalen en voor de rechter verschijnen.
Daarom maakt bijna de helft van de Nederlanders die bezwaar willen maken gebruik van een WOZ-advieskantoor.
Wanneer je bezwaar uitbesteden aan een WOZ-advieskantoor?
Als je gratis bezwaar maakt via een WOZ-advieskantoor zoals JUIST dan doen wij feitelijk al het werk wat je anders zelf zou moeten doen.
We vragen je om informatie aan te leveren over je woning. Hoe meer we krijgen, hoe meer we kunnen gebruiken om je bezwaar te onderbouwen. Daarnaast vragen we ook nog extra informatie op bij de gemeente en gaan onze WOZ-consulenten ook nog zelf op onderzoek uit.
We maken in jouw naam bezwaar, gaan in gesprek met de gemeente door middel van een hoorzitting en beoordelen de uitspraak van de gemeente. Mochten we het niet eens zijn met de uitspraak van de gemeente, dan gaan onze juristen voor je in beroep. Dit is iets wat zoveel specialistische kennis vergt, dat we adviseren om dat sowieso uit te besteden aan een bureau. Iets wat niet bij elk WOZ-advieskantoor mogelijk is, maar bij JUIST wel. Ook als je in een eerder stadium zelf bezwaar hebt gemaakt.
Wat we wel zien is dat veel gemeenten voorrang geven aan de bezwaren die rechtstreeks binnen zijn gekomen en we dus soms langer moeten wachten op uitspraak van de gemeente. Echter is dit in de praktijk voor de meeste huiseigenaren geen probleem.
Voordelen van bezwaar via een WOZ-advieskantoor ten opzichte van rechtstreeks
Als we bovenstaande zaken tegen elkaar afwegen komen we tot de volgende voordelen voor een huiseigenaar om het bezwaar uit te besteden:
- Je hebt geen juridische, WOZ of taxatiekennis nodig.
- Je bezwaar wordt volledig onderbouwd volgens de wet WOZ en de meest recente jurisprudentie.
- Je hoeft niet rechtstreeks in discussie met een heffingsambtenaar van de gemeente.
- Je hoeft niet naar de rechter als je het oneens bent met de uitspraak van de gemeente.
- Je wordt volledig ontzorgd gedurende het hele traject.
Rechtsbescherming: in beide gevallen kost het je niets
Aan bezwaar maken tegen je WOZ waarde zitten nooit kosten verbonden. Het maakt daarbij niet uit of je een WOZ-advieskantoor zoals JUIST inhuurt of toch rechtstreeks bij de gemeente bezwaar maakt. Bij een gegrond bezwaar gaat de volledige besparing naar jou als klant, terwijl de gemeente onze proceskosten vergoedt. Als een bezwaar ongegrond wordt verklaard, dan nemen we de kosten voor onze eigen rekening. Het is dus altijd zonder risico.
Sommige gemeenten waarschuwen dat ze de belastingtarieven verhogen als burgers gebruik maken van een WOZ-advieskantoor. In de praktijk zien echter we dat dit niet gebeurt. Dat is logisch, want de totale kosten zijn slechts rond de 80 cent per burger.
Wil je het WOZ bezwaar uitbesteden aan een WOZ-advieskantoor?
JUIST is specialist op het gebied van de Wet WOZ en helpt particulieren en bedrijven al jaren bij het verlagen van de WOZ waarde. Onze dienstverlening is voor jou als klant helemaal gratis.
Heb je nog vragen over onze werkwijze? Neem dan een kijkje op onze pagina met veelgestelde vragen of neem direct contact met ons op.