4.2 WOZ beschikking: hoe bepaalt de gemeente mijn WOZ waarde?

Ieder jaar opnieuw bepalen gemeenten de waarde van alle onroerende zaken (WOZ waarde) en dus ook van jouw woning. De gemeente stelt de WOZ waarde van jouw woning vast op basis van de geschatte marktwaarde. Oftewel: het bedrag dat het huis zou opleveren wanneer deze zou worden verkocht. De marktwaarde wordt gebaseerd op een aantal kenmerken. 

Gemeenten gebruiken hiervoor een vergelijkingsmethode, ook wel bekend onder de naam ‘modelmatige waardebepaling’. In dit hoofdstuk leggen we uit hoe dit werkt. 

Bij de waardebepaling gaat de gemeente uit van het bedrag dat de onroerende zaak zou moeten opbrengen op de waardepeildatum. De WOZ waarde voor 2022 wordt bijvoorbeeld berekend op basis van waardepeildatum 1 januari 2021. Dit is de datum die als uitgangspunt dient. 

Dit wil zeggen dat de gemeente zal moeten kijken naar wat jouw pand waard is naar aanleiding van de stand van zaken op 1 januari van het voorgaande jaar van het geldende belastingjaar.

De WOZ waarde is de marktwaarde rekening houdend met enkele waarderingsvoorschriften. Een van deze voorschriften is dat jouw woning ten minste eenmaal per vijf jaar wordt gecontroleerd. Vaak is dit een geautomatiseerde controle, hierdoor vallen veel fouten niet op. De kans is daardoor groot dat je als consument te veel belasting betaalt. Wanneer de WOZ waarde te hoog wordt ingeschat, betaal je immers te veel belasting.

De geautomatiseerde controle wordt vaak uitgevoerd op basis van twee onderdelen: de primaire en secundaire objectkenmerken.

Primaire kenmerken zijn objectief en meetbaar. Dit zijn de kenmerken die een feit zijn en niet door verschillende mensen anders beoordeeld kunnen worden. De grootte van een woning kan bijvoorbeeld worden gemeten en daardoor worden vastgesteld. Ook de aanwezigheid van bijvoorbeeld een garage of tuinhuisje (of juist het ontbreken daarvan) kan objectief worden waargenomen. 

Secundaire kenmerken worden beoordeeld op basis van een oordeel of vaststelling. Het gaat hierbij om kenmerken die door iedereen anders geïnterpreteerd worden en zijn daarom niet feitelijk zoals de primaire kenmerken. Deze kenmerken hebben de gemeenten daardoor vaak niet inzichtelijk. 

Voorbeelden van secundaire kenmerken zijn de kwaliteit van de voorzieningen, het onderhoud van de woning en de ligging van het object. 

De gemeente heeft vaak geen inzicht in de toestand van jouw woning. De kans is klein dat er ooit iemand bij jou binnen is geweest om de staat van jouw woning te controleren. Wanneer er in jouw woning bijvoorbeeld sprake is van achterstallig onderhoud, dan heeft de gemeente hier waarschijnlijk geen rekening mee gehouden. 

Bij een bezwaar is op het gebied van secundaire kenmerken dan ook de meeste winst te behalen. Over deze kenmerken kun je immers discussiëren. 

Stel: jouw huis wordt vergeleken met het huis van de buurman. Hij heeft kort geleden zijn keuken laten verbouwen. Jouw keuken is echter verouderd. Het huis is op dit punt dan niet te vergelijken.

De WOZ waarde is gekoppeld aan de marktwaarde. De gemeenten gaan daarom op zoek naar recent verkochte panden bij jou in de buurt, die vergelijkbaar zijn met jouw woning. Dit worden referentiepanden genoemd. Door uit te gaan van referentiepanden, zou de WOZ waarde een zo goed mogelijke schatting van de mogelijke verkoopprijs op de waardepeildatum moeten geven. 

Maar het is dus wel belangrijk om te kijken of de gebruikte referentiepanden ook echt vergelijkbaar zijn. Zo kan een rijtjeswoning niet worden vergeleken met een vrijstaande woning.

Gemeenten gebruiken voor de waardebepaling een vergelijkingsmethode. Met een computermodel worden grote hoeveelheden gegevens over de woningmarkt (zoals verkoopprijzen) geanalyseerd. De geanalyseerde gegevens worden gebruikt om voor alle woningen taxatiewaarden te berekenen. Deze berekening wordt gedaan met de kenmerken die geregistreerd zijn.

De waardering voor bedrijven (oftewel niet-woningen) wordt op een andere manier aangepakt. Het grootste deel van de vastgoedmarkt voor niet-woningen bestaat uit verhuurtransacties. In dat geval is de huurwaardekapitalisatiemethode de meest voor de hand liggende methode om de marktwaarde van een niet-woning in het kader van de Wet WOZ te bepalen.

Bij deze methode wordt uitgegaan van bruto huurprijzen. De bruto huurprijs dient te worden vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit beschikbare marktinformatie, zoals transacties van niet-woningen. Daarbij wordt voor de betreffende niet-woning een (geobjectiveerde) huurwaarde bepaald. De gerealiseerde verkoopprijs wordt vervolgens gedeeld door deze huurwaarde, zodat een factor overblijft.

Dan is er nog een laatste categorie objecten waarvoor geen huur- of verkoopgegevens beschikbaar zijn. Daardoor is het niet mogelijk om een direct uit de markt afgeleide waarde te bepalen. Denk daarbij aan objecten zoals ziekenhuizen, scholen en musea. 

Deze categorie incourante objecten wordt gewaardeerd op basis van de vervangingswaarde. Aan de hand van stichtingskosten van vergelijkbare objecten wordt een vervangingswaarde bepaald. Deze wordt vervolgens gecorrigeerd door te beoordelen in hoeverre het object functioneel en technisch is afgeschreven. Er bestaan diverse varianten op de – al dan niet gecorrigeerde – vervangingswaarde.

Let op: de WOZ waarde is niet helemaal hetzelfde als de huidige marktwaarde, ze dienen namelijk een ander doel. De WOZ waarde is een fictieve toets op basis waarvan de belastingen worden berekend en de huidige marktwaarde speelt een rol bij de verkoop van een pand. Zo is de WOZ waarde gebaseerd op basis van gemiddelden en is de huidige marktwaarde een uitgebreide toets door een taxateur.

Zoals je zult begrijpen is het vaststellen van de WOZ waarden nog niet zo makkelijk. Gezien de complexiteit is het niet vreemd dat gemeenten soms fouten maken. 

Heb je het idee dat de gemeente bij de waardebepaling bijvoorbeeld geen rekening heeft gehouden met gedateerde voorzieningen of achterstallig onderhoud aan jouw woning? Dan kan het interessant zijn om bezwaar te maken tegen de vastgelegde WOZ waarde. 

In het hoofdstuk ‘Waarom moet ik WOZ bezwaar maken en wanneer heeft het zin?’ staan meer argumenten waarom je WOZ bezwaar zou moeten maken. 

Heb je hier nog vragen? Neem dan gerust contact met ons op.